Logement indécent ou insalubre : obliger le bailleur à faire les travaux
Publié le · 19 min de lecture
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Humidité qui ronge les murs, chauffage défaillant, installation électrique dangereuse, pièce principale minuscule : la loi ne se contente pas de recommander au bailleur de louer un logement correct, elle l'y oblige. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose la remise d'un « logement décent », et le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 en fixe les critères précis. Un logement qui ne les respecte pas ouvre au locataire de véritables leviers de contrainte : travaux imposés, loyer réduit par le juge, allocation logement conservée par la CAF tant que le bailleur ne s'exécute pas.
Encore faut-il suivre la bonne procédure, dans le bon ordre. Tout commence par un signalement écrit au bailleur, en lettre recommandée avec avis de réception : c'est ce courrier qui date officiellement la connaissance des désordres par le propriétaire, qui fait courir les délais et qui conditionne les recours suivants, de la commission départementale de conciliation au juge des contentieux de la protection.
Ce guide détaille les critères de décence (dont le critère de performance énergétique applicable depuis 2023 en métropole), la différence entre indécence et insalubrité, la démarche amiable puis contentieuse, et l'erreur à ne surtout pas commettre : cesser de payer son loyer de sa propre initiative.
Les critères du logement décent : ce qu'imposent la loi de 1989 et le décret 2002-120
L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 traduit cette exigence en critères concrets, vérifiables un à un.
Surface et volume : au moins 9 m² ou 20 m³
Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale présentant soit une surface habitable de 9 m² minimum avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. Un studio de 8 m², une chambre de service mansardée dont le volume réel n'atteint pas 20 m³ : ces logements sont indécents par nature, quels que soient leur état et leur équipement. Attention au calcul de la surface habitable : elle exclut les surfaces sous une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ce qui pénalise fortement les combles aménagés.
Sécurité physique et santé des occupants
Le décret impose ensuite une série de garanties portant sur le clos, le couvert et la sécurité du logement :
- Clos et couvert : le gros oeuvre, la toiture et les menuiseries assurent la protection contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Des infiltrations récurrentes ou une toiture fuyarde rendent le logement non décent.
- Garde-corps et ventilation : les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps de fenêtres, escaliers, balcons) sont conformes à leur usage, et la ventilation permet une évacuation de l'humidité adaptée à une occupation normale. Moisissures généralisées et condensation permanente sont les désordres les plus souvent invoqués devant le juge.
- Réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. Un tableau électrique vétuste, des prises sans terre dans les pièces d'eau ou une installation de gaz non entretenue caractérisent l'indécence.
- Matériaux sans risque manifeste pour la santé : ni plomb accessible (peintures anciennes dégradées), ni amiante dégradée.
- Éclairement naturel suffisant des pièces principales et ouvrant donnant à l'air libre, et absence de nuisibles et parasites (rats, punaises de lit, cafards), critère ajouté au décret en 2017.
Les équipements de confort obligatoires
Le logement doit enfin comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
- Une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement, avec ses alimentations en énergie et ses dispositifs d'évacuation des produits de combustion,
- Une alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants, et une évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant les remontées d'odeurs,
- Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé,
- Une installation sanitaire intérieure : WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche) alimenté en eau chaude et froide. Pour un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur au logement s'il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible,
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.
Le critère énergétique : les passoires thermiques deviennent indécentes
Depuis la loi Climat et résilience, la décence intègre un critère de performance énergétique minimale, inscrit à l'article 6 de la loi de 1989. En France métropolitaine, le calendrier est le suivant : depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh par mètre carré et par an n'est plus décent ; depuis le 1er janvier 2025, c'est toute la classe G du DPE qui est exclue de la location. Suivront la classe F au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034.
Concrètement, le locataire d'un logement classé G en métropole peut aujourd'hui exiger sa mise en conformité exactement comme pour un défaut de chauffage ou une installation électrique dangereuse : le critère énergétique est un critère de décence à part entière, avec les mêmes recours. Le bailleur ne peut ni s'en exonérer par une clause du bail, ni compenser par un loyer réduit.
Indécence ou insalubrité : deux notions, deux interlocuteurs
Ces deux qualifications sont souvent confondues, alors qu'elles relèvent de logiques différentes. L'indécence est une affaire contractuelle entre vous et votre bailleur : le logement ne respecte pas les critères ci-dessus, et c'est à vous d'agir, par le signalement, la conciliation puis le juge. L'insalubrité relève de la police administrative de l'habitat : le logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou des tiers, et ce sont les pouvoirs publics qui interviennent, sur signalement.
| Logement indécent | Logement insalubre | |
|---|---|---|
| Fondement | Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et décret 2002-120 | Police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (Code de la construction et de l'habitation et Code de la santé publique) |
| Qui constate | Le locataire (photos, constat de commissaire de justice), la CAF ou son opérateur habilité | Le service communal d'hygiène ou l'agence régionale de santé (ARS), sur rapport d'enquête |
| Qui décide | Le juge des contentieux de la protection, à défaut d'accord | Le préfet (arrêté de traitement de l'insalubrité) ou le maire pour les périls et la sécurité |
| Effets principaux | Travaux imposés, réduction de loyer, dommages et intérêts | Travaux d'office, suspension du loyer de plein droit, hébergement ou relogement, sanctions pénales du bailleur |
Les deux voies ne s'excluent pas : un logement insalubre est presque toujours indécent, et vous pouvez mener de front la démarche contractuelle contre le bailleur et le signalement aux autorités sanitaires. En cas d'arrêté d'insalubrité, le loyer cesse d'être dû de plein droit à compter du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté, sans aucune démarche de votre part : c'est la seule hypothèse où l'arrêt du paiement est automatique et sécurisé.
Étape 1 : le signalement au bailleur en recommandé avec avis de réception
Toute la procédure repose sur un premier courrier : le signalement écrit des désordres au bailleur (ou à l'agence qui gère le bien). Ce courrier n'est pas une simple politesse. Il prouve que le propriétaire est informé, il fait courir le délai que vous lui fixez, et il constituera la pièce numéro un de votre dossier devant la commission de conciliation ou le juge. Un appel téléphonique ou un SMS ne laissent aucune trace exploitable ; seule la lettre recommandée avec avis de réception date la demande de manière incontestable.
Votre courrier doit contenir :
- La liste précise et datée des désordres : pièce par pièce, avec leur ancienneté et leurs conséquences (moisissures chambre nord apparues en novembre, radiateur du séjour hors service, prises électriques descellées dans la cuisine, etc.),
- Le rattachement aux textes : article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et décret 2002-120 du 30 janvier 2002,
- La demande expresse de travaux de mise en conformité, avec un délai raisonnable pour répondre et intervenir (en pratique 15 jours à un mois pour une réponse, selon l'urgence),
- L'annonce des suites envisagées à défaut : mise en demeure, saisine de la CAF, commission départementale de conciliation, juge des contentieux de la protection.
Joignez des photographies datées et tout document utile : DPE, factures d'énergie anormales, certificat médical, attestation d'un professionnel. Notre modèle de signalement de logement indécent reprend cette structure point par point, avec les visas légaux déjà rédigés.
Étape 2 : la mise en demeure d'exécuter les travaux
Si le bailleur ne répond pas, conteste sans visite ou promet sans agir, passez à la mise en demeure, toujours en recommandé avec avis de réception. Ce second courrier reprend la liste des désordres, rappelle le signalement resté sans effet (citez la date de l'avis de réception), et somme formellement le bailleur d'exécuter les travaux dans un délai ferme, par exemple un mois. Il précise qu'à défaut vous saisirez la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection.
Cette étape s'appuie sur l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans que cette demande remette en cause la validité du bail en cours. À défaut d'accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le litige peut être porté devant la commission départementale de conciliation puis devant le juge.
Pour la rédaction, deux modèles couvrent ce cas : notre modèle de demande de travaux pour logement indécent, spécifique à la décence, et notre modèle de mise en demeure générique si vous préférez une sommation plus formelle. Sur la portée juridique de ce courrier et ses effets (point de départ des intérêts, préalable au juge), consultez notre guide de la mise en demeure par lettre recommandée.
Le levier CAF : l'allocation logement conservée tant que les travaux ne sont pas faits
Si vous percevez une allocation logement (APL, ALF ou ALS), la CAF ou la MSA dispose d'un pouvoir de pression considérable sur le bailleur. L'article L.843-1 du Code de la construction et de l'habitation subordonne en effet le versement de l'allocation à la décence du logement. Lorsque l'organisme payeur constate l'indécence (sur votre signalement, il peut faire diagnostiquer le logement par un opérateur habilité), il conserve l'allocation au lieu de la verser au bailleur ou de vous la verser.
Le mécanisme est conçu pour protéger le locataire tout en sanctionnant le bailleur :
- L'allocation est consignée par la CAF pendant la durée accordée au bailleur pour réaliser les travaux, dans la limite de dix-huit mois,
- Pendant cette période, vous ne payez que le loyer résiduel, c'est-à-dire le loyer diminué du montant de l'allocation conservée : le bailleur perd la part CAF, pas vous,
- Si le bailleur réalise les travaux dans le délai, il récupère l'allocation conservée ; s'il ne fait rien, elle est définitivement perdue pour lui.
Pour activer ce levier, signalez la non-décence à votre CAF (démarche possible en ligne) en joignant votre signalement au bailleur, l'avis de réception et vos photos. C'est une raison de plus de commencer par la lettre recommandée : sans elle, votre dossier CAF est vide.
Étape 3 : commission de conciliation, puis juge des contentieux de la protection
La commission départementale de conciliation : gratuite et souvent efficace
La commission départementale de conciliation (CDC) est compétente pour les litiges relatifs à la décence du logement. Sa saisine est gratuite, par courrier recommandé adressé à son secrétariat (en général à la préfecture), avec copie du bail, de vos courriers et de vos preuves. La commission convoque les deux parties, tente de les concilier et rend un document de conciliation ou, à défaut d'accord, un avis. Beaucoup de bailleurs, confrontés à un dossier solide devant la commission, préfèrent engager les travaux plutôt que d'affronter le juge avec un avis défavorable.
La saisine de la CDC n'est pas un préalable obligatoire pour un litige de décence : vous pouvez saisir directement le juge si le dialogue est rompu.
Le juge : travaux sous astreinte et réduction de loyer
À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement est compétent. Sur le fondement de l'article 20-1 de la loi de 1989, il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut assortir sa décision d'une astreinte : une somme due par le bailleur pour chaque jour de retard. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux, et vous accorder des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.
La procédure est accessible sans avocat pour ce type de litige, et l'aide juridictionnelle peut couvrir les frais selon vos ressources. La réduction de loyer prend en compte toute la période d'indécence prouvée, d'où l'importance de la date de votre premier recommandé.
L'erreur qui ruine le dossier : arrêter de payer le loyer
Insalubrité : le signalement à l'ARS ou à la mairie, et le permis de louer
Signaler un logement insalubre
Quand les désordres dépassent l'inconfort et menacent la santé ou la sécurité (installation électrique dangereuse, intoxication au monoxyde de carbone, plomb accessible, humidité pathogène, structure fragilisée), signalez le logement au service communal d'hygiène et de santé de votre mairie ou, à défaut, à l'agence régionale de santé (ARS). Un inspecteur visite le logement et établit un rapport. Si l'insalubrité est caractérisée, le préfet prend un arrêté de traitement de l'insalubrité qui impose les travaux au propriétaire, au besoin exécutés d'office à ses frais.
Les effets pour l'occupant sont puissants : suspension du loyer de plein droit à compter du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté et jusqu'à sa levée, obligation d'hébergement ou de relogement à la charge du bailleur si l'arrêté l'exige, et sanctions pénales du propriétaire récalcitrant. Ce signalement se mène en parallèle de votre action contre le bailleur ; là encore, doublez-le d'un courrier recommandé pour dater votre démarche.
Le permis de louer dans certaines communes
Dans les zones d'habitat dégradé, de nombreuses communes et intercommunalités ont instauré le dispositif dit du permis de louer, issu de la loi ALUR : selon les secteurs, le bailleur doit soit déclarer la mise en location, soit obtenir une autorisation préalable avant de signer le bail, délivrée après contrôle du logement. Un bailleur qui loue sans autorisation dans un secteur concerné s'expose à une amende pouvant atteindre 5 000 euros, portée à 15 000 euros en cas de nouvelle infraction, et jusqu'à 15 000 euros s'il loue malgré un refus.
Réflexe utile : si votre secteur est soumis à autorisation préalable et que le bailleur ne l'a jamais demandée, signalez-le à la mairie ; ce point renforce votre dossier de décence et peut être mentionné dans la mise en demeure. Sur les litiges financiers connexes, voyez aussi notre guide pour contester une augmentation de loyer ou des charges.
Récapitulatif : la démarche complète, étape par étape
| Étape | Comment | Délai indicatif |
|---|---|---|
| 1. Signalement des désordres au bailleur | Lettre recommandée avec AR : liste des désordres, photos, demande de travaux, délai de réponse | Réponse demandée sous 15 jours à 1 mois |
| 2. Signalement CAF (si allocation logement) | Dossier de non-décence transmis à la CAF avec copie du recommandé ; allocation conservée | Conservation jusqu'à 18 mois (article L.843-1 CCH) |
| 3. Mise en demeure | Second recommandé avec AR : sommation d'exécuter les travaux sous délai ferme | Délai ferme de 1 mois en pratique ; 2 mois sans réponse ouvrent les recours (article 20-1) |
| 4. Commission départementale de conciliation | Saisine gratuite par recommandé, dossier complet joint | Convocation sous quelques semaines à quelques mois |
| 5. Juge des contentieux de la protection | Tribunal judiciaire du lieu du logement, sans avocat obligatoire | Travaux sous astreinte, réduction ou suspension du loyer, dommages et intérêts |
| En parallèle si danger : ARS ou mairie | Signalement au service d'hygiène ; rapport puis arrêté préfectoral éventuel | Suspension du loyer de plein droit dès l'arrêté d'insalubrité |
À chaque étape, la preuve de l'envoi et de la réception conditionne la suivante : l'avis de réception du signalement date la connaissance des désordres par le bailleur, celui de la mise en demeure ouvre le délai de deux mois de l'article 20-1, et l'ensemble de ces courriers convaincra la commission puis le juge. Pour lancer l'envoi maintenant, rendez-vous directement sur notre parcours d'envoi en recommandé avec AR.