Dépôt de garantie non restitué : délais, majoration de 10 % et lettre recommandée
Publié le · 17 min de lecture
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Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est la somme versée à la signature du bail pour couvrir les éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges, dégradations. À la fin de la location, sa restitution n'est pas laissée à la bonne volonté du bailleur : l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des délais impératifs (un mois ou deux mois selon l'état des lieux de sortie), encadre les retenues et sanctionne chaque mois de retard par une majoration de 10 % du loyer mensuel.
En pratique, le contentieux du dépôt de garantie reste l'un des litiges locatifs les plus fréquents : restitution tardive, retenues sans justificatif, silence complet du bailleur. La bonne nouvelle, c'est que la procédure de récupération est balisée et qu'elle commence presque toujours par le même acte : une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec avis de réception, qui date votre réclamation, déclenche le décompte de la majoration et prépare les recours suivants.
Ce guide détaille les délais légaux et leur point de départ, ce qu'un bailleur peut retenir (et avec quels justificatifs), le calcul exact de la majoration de 10 %, le contenu de la lettre de mise en demeure, puis les deux recours gratuits ou quasi gratuits : la commission départementale de conciliation et le juge des contentieux de la protection.
Un mois ou deux mois : les délais de restitution de l'article 22
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 distingue deux situations, selon le résultat de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie :
- Un mois maximum lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée : aucune dégradation imputable au locataire, le logement est rendu dans l'état où il a été reçu, compte tenu de l'usure normale.
- Deux mois maximum lorsque l'état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d'entrée : le bailleur dispose alors de ce délai pour chiffrer les réparations, produire ses justificatifs et restituer le solde.
Le point de départ du délai n'est ni la fin du préavis ni la date de l'état des lieux : c'est la remise des clés par le locataire, en main propre au bailleur ou à son mandataire (l'agence, le plus souvent), ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ce détail a son importance : si vous rendez les clés le 5 du mois alors que votre préavis courait jusqu'au 15, c'est le 5 qui fait courir le délai de restitution. Conservez une trace écrite de cette remise (mention sur l'état des lieux de sortie, reçu daté et signé, ou avis de réception si vous les avez expédiées).
Autre réflexe indispensable au moment du départ : communiquer par écrit votre nouvelle adresse au bailleur. L'article 22 le prévoit expressément, et cette formalité conditionne la majoration de 10 % en cas de retard, comme nous le verrons plus bas. Le plus simple est de la faire figurer sur l'état des lieux de sortie et de la rappeler dans tout courrier ultérieur.
Si votre départ est lié à une résiliation du bail par lettre recommandée, pensez à articuler les deux calendriers : la fin du préavis met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer, la remise des clés déclenche le délai de restitution du dépôt.
Ce que le bailleur peut retenir (et ce qu'il doit prouver)
Le dépôt de garantie n'appartient pas au bailleur : il doit être restitué déduction faite des seules sommes restant dues au titre du bail, et chaque retenue doit être dûment justifiée. Trois catégories de retenues sont admises :
- Les dettes locatives : loyers ou charges impayés, régularisation de charges non soldée. Le bailleur doit produire un décompte précis, pas une estimation globale.
- Les dégradations imputables au locataire : elles se prouvent par la comparaison des deux états des lieux, complétée le cas échéant par un constat de commissaire de justice. Le bailleur doit justifier le montant retenu par des devis ou des factures. La jurisprudence admet le devis, mais un devis manifestement gonflé ou sans lien avec les dégradations constatées se conteste.
- Les réparations locatives non effectuées : trous non rebouchés, ménage non fait, entretien courant négligé, dans la limite de ce que l'état des lieux de sortie a réellement constaté.
Deux limites protègent le locataire. D'abord, la vétusté : l'usure normale du logement liée au temps et à un usage conforme n'est jamais à votre charge. Une moquette posée douze ans plus tôt ou une peinture défraîchie après huit ans d'occupation ne justifient pas une retenue au prix du neuf ; les parties peuvent d'ailleurs se référer à une grille de vétusté, comme le prévoit le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux états des lieux. Ensuite, l'absence d'état des lieux d'entrée joue contre le bailleur : sans point de comparaison, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil), mais c'est alors au bailleur, qui n'a pas fait établir l'état des lieux, de prouver que les dégradations vous sont imputables.
Si l'état des lieux de sortie lui-même vous paraît contestable (mentions ajoutées après signature, dégradations inventées, refus de vous en remettre un exemplaire), contestez-le par écrit sans attendre : notre modèle de contestation d'état des lieux est prévu pour cela. Un état des lieux contesté à temps affaiblit considérablement les retenues qui s'appuient dessus.
La majoration de 10 % du loyer par mois de retard
C'est la sanction phare introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai d'un mois ou de deux mois, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (c'est-à-dire hors charges) pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration s'applique de plein droit : elle ne suppose ni décision de justice préalable ni preuve d'un préjudice.
Deux caractéristiques la rendent particulièrement dissuasive. D'une part, elle se calcule sur le loyer, pas sur le dépôt : pour un loyer de 900 euros hors charges, chaque mois de retard coûte 90 euros au bailleur, quel que soit le montant retenu. D'autre part, tout mois commencé est dû en entier : un retard de un mois et une semaine déclenche deux majorations.
| Date | Situation | Somme due au locataire |
|---|---|---|
| 1er avril | Fin du délai légal d'un mois : le retard commence | 900 euros |
| Du 2 avril au 1er mai | Première période mensuelle de retard commencée | 900 + 90 = 990 euros |
| Du 2 mai au 1er juin | Deuxième période mensuelle commencée | 900 + 180 = 1 080 euros |
| Du 2 juin au 1er juillet | Troisième période mensuelle commencée | 900 + 270 = 1 170 euros |
Réclamez toujours la majoration dans vos courriers, chiffrée à la date d'envoi et « à parfaire » pour les mois suivants. Beaucoup de bailleurs découvrent son existence en lisant la mise en demeure, et paient dans la foulée : à 10 % du loyer par mois, l'inertie devient vite plus coûteuse que la restitution.
La mise en demeure en recommandé avec AR : l'étape qui débloque tout
Une fois le délai légal expiré, inutile de multiplier les appels et les messages : passez à l'écrit. La mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec avis de réception remplit trois fonctions à la fois : elle prouve la date de votre réclamation, elle constitue l'interpellation formelle exigée avant toute action en justice, et elle fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues (article 1344-1 du Code civil), qui s'ajoutent à la majoration de 10 %.
Votre lettre doit contenir, dans l'ordre :
- Les références du bail : adresse du logement, dates d'entrée et de sortie, date de remise des clés (avec la preuve dont vous disposez).
- Le rappel du droit : l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le délai applicable (un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon) et sa date d'expiration.
- Le décompte chiffré : montant du dépôt versé, retenues éventuellement admises ou contestées (avec vos arguments : absence de justificatifs, vétusté, état des lieux conforme), majoration de 10 % du loyer par mois de retard commencé.
- La mise en demeure proprement dite : sommation de payer sous un délai précis (huit ou quinze jours), coordonnées bancaires ou adresse pour le règlement, et annonce des suites à défaut (commission départementale de conciliation, puis juge des contentieux de la protection).
- Votre nouvelle adresse, rappelée noir sur blanc pour neutraliser l'exception à la majoration.
Adressez la lettre au bailleur lui-même si vous avez traité en direct, ou à l'agence mandataire si elle a encaissé le dépôt et géré la location. Dans le doute, envoyez aux deux. Pour la rédaction, notre modèle de demande de restitution du dépôt de garantie reprend ce plan point par point ; pour un ton plus comminatoire après un premier courrier resté sans réponse, utilisez le modèle de mise en demeure. Le mécanisme général de la mise en demeure est détaillé dans notre guide de la mise en demeure par lettre recommandée, et l'ensemble de nos lettres types dédiées au logement figure dans le guide des 56 modèles de lettres recommandées.
Après la mise en demeure : conciliation, puis juge des contentieux de la protection
Si la mise en demeure reste sans effet à l'expiration du délai fixé, deux recours s'enchaînent. Le premier est gratuit et souvent suffisant ; le second est peu coûteux et ne nécessite pas d'avocat.
La commission départementale de conciliation : gratuite et souvent efficace
Instituée par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, la commission départementale de conciliation (CDC) réunit à parité des représentants des bailleurs et des locataires. Elle est expressément compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, à l'état des lieux, aux charges et aux réparations. Sa saisine est gratuite et se fait par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat (généralement hébergé à la préfecture ou à la direction départementale des territoires), en joignant la copie du bail, des états des lieux, de votre mise en demeure et de l'avis de réception.
Les deux parties sont convoquées à une séance de conciliation. Si un accord est trouvé, il est consigné dans un document signé qui engage les parties. À défaut, la commission rend un avis, que vous pourrez produire devant le juge. La saisine de la CDC est facultative pour un litige de dépôt de garantie (elle n'est obligatoire que pour certains litiges de loyer), mais elle est rapide, sans frais, et beaucoup de bailleurs paient à ce stade plutôt que d'aller à l'audience.
À noter : pour un litige dont l'enjeu ne dépasse pas 5 000 euros, la loi impose en principe une tentative amiable préalable (conciliation, médiation ou procédure participative) avant de saisir le juge. Le passage par la CDC ou par un conciliateur de justice remplit cette exigence et vous évite un rejet pour ce motif.
Le juge des contentieux de la protection : sans avocat, dans les 3 ans
Le juge compétent pour tous les litiges du bail d'habitation, dépôt de garantie compris, est le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement, quel que soit le montant en jeu. L'avocat n'est pas obligatoire : vous pouvez saisir le juge par requête (formulaire CERFA disponible en ligne, dépôt ou envoi au greffe) lorsque la demande n'excède pas 5 000 euros, ou par assignation au-delà.
Attention au délai pour agir : les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), à compter du jour où la restitution était exigible. Passé ce délai, le dépôt est perdu, majoration comprise.
Devant le juge, votre dossier repose sur des pièces que vous avez normalement déjà réunies : bail, états des lieux d'entrée et de sortie, preuve de la remise des clés et de la transmission de votre nouvelle adresse, mise en demeure et avis de réception, avis de la commission de conciliation le cas échéant. Vous demanderez la restitution du dépôt (ou du solde injustifié), la majoration de 10 % par mois de retard arrêtée au jour du jugement, les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure, et éventuellement une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour vos frais.
Récapitulatif : la chronologie complète pour récupérer votre dépôt
| Étape | Délai ou moment | Point clé |
|---|---|---|
| Remise des clés + nouvelle adresse écrite | Jour du départ | Fait courir le délai de restitution ; conditionne la majoration de 10 % |
| Restitution par le bailleur | 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (différences constatées) | Retenues possibles uniquement sur justificatifs ; provision copropriété limitée à 20 % |
| Mise en demeure en recommandé avec AR | Dès l'expiration du délai légal | Réclamez le dépôt + 10 % du loyer par mois de retard commencé + intérêts |
| Commission départementale de conciliation | Si la mise en demeure reste sans effet | Gratuite, saisine en recommandé, vaut tentative amiable préalable |
| Juge des contentieux de la protection | Dans les 3 ans suivant l'exigibilité (article 7-1) | Tribunal judiciaire du lieu du logement, sans avocat obligatoire |
Le fil conducteur de toute la procédure, c'est la preuve écrite et datée : remise des clés, nouvelle adresse, réclamation, mise en demeure. Chaque envoi en recommandé avec avis de réception verrouille une étape et alourdit la note du bailleur qui tarde. Pour lancer votre courrier maintenant, rendez-vous sur notre parcours d'envoi en recommandé avec AR.